Comment se structure le marché de l’Immobilier d’entreprise ?

Le marché de l’immobilier commercial est une branche à part entière du marché de l’immobilier d’entreprise et concerne toutes les transactions (achat ou location) d’actifs de commerces détenus par des sociétés.

Ces locaux commerciaux, situés en centre-ville, zone commerciale (ZC), centre-commercial ou gare, appartiennent, soit à des bailleurs sociaux, soit à des particuliers propriétaires bailleurs. Le marché de l’immobilier commercial est une source d’investissement locatif pour les bailleurs sociaux et/ou privés, et de nombreuses cessions/acquisitions/opérations d’investissement sont réalisées chaque année en France.

L’indicateur clé pour ces acteurs sont le taux de rendement brut et le taux de rendement net qu’ils vont réaliser sur chaque transaction. Ces transactions peuvent être de deux types : la cession de murs commerciaux occupés et la cession de murs commerciaux vides.

Pour la transaction de murs commerciaux occupés, le futur acquéreur reprendra le bail commercial existant avec le preneur/locataire en place.

Concernant la transaction de murs commerciaux vides, le futur acquéreur/investisseur devra mettre son local commercial en location afin de trouver un futur preneur.

En règle générale, l’acquéreur va fixer son futur loyer en fonction du taux de rendement souhaité par rapport au montant investi. Lorsqu’un propriétaire/bailleur met en location son local commercial, il peut le commercialiser de deux manières différentes : local commercial à louer sans reprise ou local commercial à louer avec versement d’un pas de porte/droit d’entrée au bailleur par le futur preneur. Par la suite, une fois que les deux parties sont d’accord sur les conditions de location (loyer, charges, taxe foncière…), un bail commercial est signé entre l’acquéreur des murs commerciaux et le futur preneur du local commercial. 

Le marché des bureaux est une branche à part entière du marché de l’immobilier d’entreprise et concerne toutes les transactions (achat ou location) d’actifs de bureaux détenus par des sociétés. Ces bureaux peuvent se situer en centre-ville, zone commerciale, zone industrielle, proche de gares ou aéroports et appartiennent, soit à des bailleurs sociaux, soit à des bailleurs particuliers.

Pilier du marché de l’immobilier d’entreprise, le marché de la transaction de bureaux représente environ 75% des investissements locatifs réalisés sur l’ensemble du marché national. Ce marché est en constante évolution et les attentes des différents acteurs évoluent. Les bailleurs sont maintenant plus prudents et exigeants concernant les opérations d’investissements et concernant les promoteurs/constructeurs, ils privilégient la création d’espaces éco-responsables et respectueux de l’environnement et du climat.

Le marché des locaux d’activités & entrepôts est une branche à part entière du marché de l’immobilier d’entreprise et concerne toutes les transactions (achat ou location) de locaux d’activités et/ou entrepôts logistiques détenus par des sociétés. Ces actifs peuvent se situer en zone commerciale, zone industrielle, proche de gares ou aéroports et appartiennent, soit à des bailleurs sociaux, soit à des bailleurs particuliers.
Nous retrouvons sur ce marché deux typologies d’actifs. Dans un premier temps, nous avons les locaux d’activités, qui se définissent comme des bâtiments, où une entreprise exerce une activité artisanale, commerciale et/ou une production industrielle réduite. Le local d’activité est souvent de taille moyenne et possède des caractéristiques fonctionnelles permettant à l’entreprise d’exercer son activité dans des conditions optimales. Dans un second temps, nous faisons face à des entrepôts, qui eux, se définissent plutôt comme des espaces de stockage à taille variable et servant de base logistiques ou frigorifiques pour les entreprises. Ces bâtiments permettent souvent aux entreprises de réduire leurs coûts d’exploitation.
Comme sur le marché de l’immobilier commercial et sur le marché des bureaux, il existe deux types de transactions sur le marché des locaux d’activités & entrepôts : soit l’entreprise loue son local d’activité/entrepôt et conclut un bail commercial avec le propriétaire bailleur, soit l’entreprise achète son local d’activité/entrepôt et devient donc propriétaire des murs.