Bail commercial, bail professionnel, bail mixte : quelles différences ?

Un bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, ou industriel ou artisanal pour une durée déterminée de 9 ans. 
Le bail commercial peut être résilié par LRAR ou par acte extrajudiciaire (huissier) lors de chaque période triennale. Dans ce cas, le preneur devra respecter un préavis de 6 mois afin de notifier son souhait de résilier le bail commercial au bailleur.
La réglementation des baux commerciaux a évolué dans le temps avec la mise en place de différentes lois et amendements. La dernière réforme mise en place concernant la règlementation des baux commerciaux date de 2014 avec la loi Pinel. L’objectif de cette loi a été de favoriser les conditions des preneurs au sein du bail commercial et cela se matérialise par les réformes suivantes : 
- en cas de déplafonnement du loyer, la variation du loyer ne peut excéder 10% du loyer de l’année précédente. Cette variation est régulée par l’indice des loyers commerciaux (ILC),
- Il est à présent obligatoire de mentionner les devoirs du bailleur et du locataire/preneur concernant les travaux et les charges liés au local loué. Le bailleur doit inclure au bail un inventaire précis de la répartition des charges liées au local commercial (taxe foncière, ordures…). Les gros travaux prévus à l’article 606 ne peuvent plus être mis à la charge du preneur. Ces travaux comprennent le clos et le couvert.
- Le locataire possède dorénavant un droit de préemption lorsque le propriétaire souhaite vendre les murs commerciaux. Ce délai est d’un mois à compter de la réception de l’offre par le propriétaire.
-  La garantie solidaire du cédant ne s’étend plus jusqu’à la fin du bail mais est limitée à 3 ans.
En plus du bail commercial 3/6/9 il existe deux autres typologies de baux commerciaux :
-    Le bail précaire qui s’étend depuis la loi Pinel a une durée de 36 mois maximum,
-    La location saisonnière d’une durée comprise entre 3 et 6 mois. Ce bail commercial ne s’applique que pendant les périodes touristiques et un locataire a la possibilité de louer un même local pendant deux périodes touristiques ou saisonnières.
Concernant les caractéristiques techniques, le bail commercial 3/6/9 ce dernier ne peut être signé pour une durée indéterminée. Concernant son renouvellement une tacite reconduction s’opère automatiquement au bout des 9 ans. Le bail commercial 3/6/9 est autant engageant pour le propriétaire-bailleur que pour le preneur. Concernant le bailleur, ce dernier doit respecter les conditions suivantes :
-    Il doit délivrer au preneur un local apte à l’exercice de l’activité autorisée au bail commercial
-    Il doit respecter la destination du bail et délivrer un local ouvert au public avec le respect des normes ERP
-    Il doit faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail commercial
-    Il doit avoir un achalandage attaché
Du côté du preneur, ce dernier doit respecter les obligations suivantes :
-    Il doit payer son loyer et ses charges,
-    Il doit utiliser le local commercial conformément à sa destination, 
-    Il doit réaliser des travaux prévus au bail et entretenir le local commercial, 
-    Il doit restituer le local commercial en bonne état à l’issue du bail commercial
Concernant le bail commercial, le locataire a, s’il le souhaite, a la possibilité d’ajouter ou de changer d’activité durant la durée de son bail commercial. On parle alors de déspécialisation. 
Il existe deux types de déspécialisations :
-    Déspécialisation partielle : consiste à la mise en place d’une activité connexe ou complémentaire à l’activité existante. Exemple : un commerçant exploitant une boulangerie qui souhaite développer son activité en y ajoutant la partie pâtisserie. Dans ce cas précis le locataire doit notifier son souhait au bailleur et ce dernier possède un délai de deux mois pour lui donner sa réponse.
-    Déspécialisation plénière : consiste à un changement total d’activité. Exemple : un commerçant exploitant une boucherie et souhaitant arrêter son activité pour faire un magasin de prêt à porter. Dans ce cas précis, le locataire doit notifier son souhait au bailleur et ce dernier possède un délai de trois mois pour lui donner sa réponse.
Pour finir un commerçant à la possibilité de céder son activité de deux manières différentes :
-    Il cède son fonds de commerce comprenant les éléments corporels tels le matériel, la marchandise, les équipements ainsi que les éléments incorporels comme la clientèle, l’achalandage et le droit au bail.
-    Il cède uniquement son droit au bail :  cette opération implique que le futur acheteur exerce une activité différente que le locataire actuel. Le droit au bail se définit donc comme le droit de jouissance d’un local commercial aux mêmes conditions que le précédent exploitant mais avec une activité différente.
-    Il se calcule en prenant compte du loyer actuel payé par le locataire ainsi que la valeur locative de marché et de la surface pondérée du local.

Le bail professionnel est contrat de location de locaux utilisés pour des activités non commerciales, non industrielles & non artisanales.
Ce bail est notamment adapté aux professions libérales et aux professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) tels que les experts-comptables, les notaires, les architectes et autres.
Ce bail est établi pour une durée déterminée de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction pour une durée identique. Le preneur peut quitter les lieux à tout moment en respectant un préavis 6 mois.
Le loyer n’est pas encadré par une réglementation, il est donc directement conclu entre le bailleur et le preneur.
Ce bail autorise la colocation ou la sous-location.

Le bail mixte est un contrat de location des locaux qui est utilisé à la fois à usage d’habitation et pour exercer une activité professionnelle.
Ce type de contrat est souvent par les professionnels libéraux et les prestataires de services qui exercent leur activité depuis leur résidence principale.
Ce bail est établi pour une durée déterminée de 3 ans, si le bailleur est une personne physique et 6 ans si c’est une personne morale. Le preneur peut quitter les lieux à tout moment en respectant un préavis 3 mois.
Le loyer n’est pas encadré par une réglementation, il est donc directement conclu entre le bailleur et le preneur.

Il est important de bien rédiger son bail afin de ne pas créer de conflit entre bailleur et preneur.