Comment estimer la Valeur des murs d’un local commercial ?

Un souhait d’achat ou de vente de murs commerciaux ? Prenez le temps de valoriser votre local commercial en prenant en compte l’ensemble des critères suivants : l’emplacement, la surface du local commercial, les conditions de location et l’état global du bien.

La valorisation de murs commerciaux peut varier en fonction de la situation du local. En effet, vous pourrez faire face à deux types de situation :

• Le local commercial est actuellement occupé par un locataire et un bail commercial est conclu entre les deux parties. Nous allons donc parler de murs commerciaux occupés. Ces transactions intéressent essentiellement des foncières ou investisseurs pour générer des revenus locatifs.

• Le local commercial est actuellement vide. Nous parlerons de murs commerciaux vides. Sur ce type de transaction, le futur acquéreur envisage d’acquérir les murs commerciaux dans le but d’exploiter lui-même sa propre activité dans son local.

La valeur des murs commerciaux d’un local dépend de l’analyse réalisée par un ou plusieurs professionnels de l’immobilier commercial et ne correspond pas à un prix exact. En effet, selon l’appréciation de chacun, elle peut plus ou moins fluctuer en fonction de différentes variables.

La première variable à prendre en compte dans la valorisation de murs commerciaux concerne l’emplacement des locaux. Selon sa situation géographique (centre-ville, zone commerciale, zone industrielle, gare, centre commercial) et l’attractivité de la zone, la valeur des murs commerciaux va fluctuer à la hausse ou à la baisse. 

En fonction du type de transaction et du profil des futurs acquéreurs, la rentabilité de l’activité pourra influencer la valeur des murs commerciaux. Cette notion de rentabilité va seulement concerner l’acquisition de murs commerciaux occupés par des investisseurs ou des foncières. On parlera d’investissement locatif avec pour objectif d’avoir une rentabilité maximum.

La surface du local et/ou du terrain pour des transactions foncières va forcément impacter la valeur des murs commerciaux ou du foncier. En effet, pour des transactions de murs commerciaux bâtis, nous allons nous baser sur la surface pondérée du local qui diffère de la surface totale inscrit au bail. Concernant la transaction de foncier, nous nous baserons sur la surface cadastrale.

Pour valoriser des murs commerciaux occupés, nous nous basons généralement sur 10 années de loyer annuel hors taxes. Cette base peut être ajustée à la hausse ou à la baisse en fonction des variables que nous avons énumérés ci-dessus. Par rapport à cette valorisation sur un multiple du loyer annuel, il est important de vérifier si le loyer correspond bien à la valeur locative actuelle du marché.

Pour la valorisation de murs commerciaux vides, les professionnels de l’immobilier commercial se basent généralement sur la valeur locative de marché et/ou les loyers en vigueur dans le quartier ou la rue.

Savoir s’adapter en fonction de la typologie d’acquéreur est primordial dans la valorisation de murs commerciaux.