Surface cadastrale, surface GLA, surface utile pondérée, quelles différences ?

Nous distinguons les 3 principales typologies de surface suivantes :

• Nous avons en premier la surface cadastrale. Elle correspond à la surface d’un terrain ou d’une assiette foncière telle qu’elle figure dans les documents cadastraux. A titre informatif, il faut savoir que les documents cadastraux sont à caractère fiscal car ils permettent de fixer l’assiette de l’impôt foncier. Le plan cadastral couvre l’ensemble du territoire national. Cette surface cadastrale peut se chiffrer de plusieurs manières différentes : par l’arpentage (mesurage effectué par un géomètre), par une détermination graphique à partir du plan cadastral, par des mesurages effectués sur le terrain. Elle permet donc, de définir la superficie du foncier bâtie et non bâtie d’un terrain afin de réaliser son estimation. Ces surfaces sont accessibles de manière gratuite sur le site cadastral du gouvernement : https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do
• Nous avons ensuite la surface GLA (Gross Leasing Area), que l’on peut traduire en français par surface commerciale utile (SCU). Fréquemment utilisée dans les centres commerciaux et plus globalement dans le monde du commerce, la surface GLA englobe la surface de vente, les bureaux, les réserves ainsi que les allées de circulation. En synthèse, elle correspond donc à la surface hors d’œuvre nette d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques. A savoir, qu’il faut exclure dans cette notion de surface GLA, l’ensemble des espaces communs à tous les commerçants (exemple : parkings, voies de dessertes ou de circulations communes dans les galeries marchandes).
• Nous avons, pour finir, la surface utile pondérée. Cette notion est principalement utilisée pour les surfaces de commerces et boutiques, situés en centre-ville, périphérie, retail-park, centres commerciaux ou gares. Les professionnels de l’immobilier commercial utilisent fréquemment cette notion de surface utile pondérée car elle leur permes de pouvoir comparer des locaux commerciaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux, du fait de caractéristiques techniques différentes (largeur de la façade, local commercial avec étage ou de plain-pied, etc…). Pour connaitre la surface utile pondérée d’un local, il va falloir partir de la surface utile brute, c’est-à-dire, la surface totale du local. Par la suite, il vous faudra décomposer la surface utile brute en plusieurs zones, auxquelles nous affecterons des coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial et de leur éloignement avec la vitrine. Sur le terrain et afin d’harmoniser les pratiques métiers, le comité d’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilières a mise en place, en 2015, la méthode générale de pondérations. Cette méthode nous permet de connaître les différents barèmes choisis et différencie les locaux commerciaux en fonction de leur emplacement et superficie. Nous avons donc les catégories suivantes :
  • Les locaux commerciaux en centre-ville de 0 à 600m² de surface utile brut,
  • Les locaux commerciaux en centre-ville de 600 à 3000m² de surface utile brut,
  • Les locaux commerciaux en centre-ville de + de 3000m² de surface utile brut,
  • Les locaux commerciaux en centre commercial, galerie marchande et zone de transit (gare, aéroport),
  • Les locaux commerciaux en périphérie et retail park,

Pour conclure, il existe différentes manières d’appréhender la surface d’un local commercial ou d’un foncier et cela peut impacter véritablement la valorisation de l’actif. Il est donc important de respecter les règles métiers en vigueur sur le marché de l’immobilier commercial.

Travailler avec la bonne typologie de surface, c’est s’assurer une valorisation juste de votre actif.