Comment acheter les murs d’un commerce ?

Les murs commerciaux correspondent aux locaux à l’intérieur desquels est exploité un fonds de commerce. Il s’agit souvent de pieds d’immeuble en centre-ville, de bâtiments isolés dans les zones commerciales et de cellules dans les centres commerciaux.

L'achat des murs commerciaux présente plusieurs avantages pour les entrepreneurs :

Lorsque l’emplacement ou la qualité des locaux sont véritablement un atout, le chef d’entreprise s'assure l’exploitation de celui-ci à long terme par le biais de l’acquisition des murs. Il deviendra ainsi le locataire (par l'intermédiaire de sa société) et le bailleur de l’immeuble (en tant que propriétaire).

Par son acquisition de murs commerciaux le repreneur réalise un investissement financier car cela lui permet de diversifier ses sources de revenus (dès l’acquisition ou à terme après remboursement de son emprunt).

Enfin, cet investissement permet à l'entrepreneur de développer et de diversifier son patrimoine. Les murs continueront à générer des revenus fonciers même si l'entreprise est cédée ou décide de déménager (à condition que la nouvelle entreprise y soit établie).

L'acquéreur peut choisir de louer ses locaux professionnels ou d'en profiter à travers ses propres activités professionnelles et de bénéficier d'avantages intéressants dans les deux cas. Il doit s'assurer qu'il respecte ses obligations contractuelles pour tirer le meilleur parti de l'investissement.

Lorsque l'acquéreur cherche à réaliser un investissement locatif. Il peut alors rechercher des locaux occupés sans avoir à trouver lui-même des locataires ou des murs vides et choisir lui-même sont futur locataire. La rentabilité, l’emplacement et l’état du bâtiment font partie des éléments essentiels pour les acheteurs. Enfin le bail commercial est de nature à rassurer l’investisseur, notamment en raison de sa durée. En effet, le locataire s'engage sur une durée de 9 ans.

Les murs commerciaux sont achetés pour une utilisation directe par l'acheteur, il est libre d’exploiter comme il le souhaite (en respectant le règlement de copropriété le cas échéant).

En règle générale, ces investissements sont effectués par entreprises qui existent depuis plusieurs années. Investir dans l’acquisition de ses murs commerciaux dès la création d'une entreprise est difficile, notamment en raison de l’obtention du financement.

L’entrepreneur a la possibilité d’effectuer son acquisition via une société ou en nom propre.

L’acquisition peut être réalisée par la société d’exploitation, dans ce cas il pourra procéder à l’amortissement du montant de l’acquisition et déduire de son bénéfice les frais d’acquisition. De plus, certaines dépenses comme les frais d’entretien, la prime d’assurance et la taxe foncière pourront aussi être déduits de son bénéfice. Enfin, les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles.

Dans le cadre d’une acquisition en SCI, cette dernière va louer les locaux à la société d’exploitation via un bail commercial. L’acquisition en SCI permet au propriétaire qui le souhaite d’associer les membres de sa famille et ainsi d’assurer une transmission patrimoniale.

Enfin, il est possible d’acquérir les murs commerciaux en nom personnel. Dans ce cas les loyers perçus sont imposés en tant que revenus fonciers.

L’acquisition peut être financée en fonds propres, mais dans la majorité des cas elle fait l’objet d’un emprunt bancaire. Cela permet à l’acquéreur de financer son emprunt grâce aux loyers perçus et de ne pas se départir de sa trésorerie. Néanmoins, un apport personnel est souvent nécessaire, au minimum pour le paiement des frais liés à l’acquisition.